土地購入時のポイント
最近、土地に関しての相談が増えていますので、以前掲載しました『土地
購入時のポイント』をぜひご参考にしてください。
なお今回は、一般的な土地購入時（仲介）の場合の流れについてご説明い
たします。
基本的な流れは次のとおりです。
１．不動産仲介業者への問い合わせ。
２．営業マンに現地案内してもらい、価格、周辺環境、利便性等検討。
３．建築上の法規制及び上下水道等の確認、簡易な間取りプランの検討。
４．仲介手数料及び諸費用等資金計画の確認。
５．売主に対して購入申込み。
６．売主との売買条件合意。
７．仲介業者から不動産重要事項説明を受ける。
８．仲介業者立会いのもと、売主と不動産売買契約を締結し手付金を
支払う。
９．必要に応じて住宅ローンを申し込む。
１０．残代金支払い及び所有権の移転、並びに引渡し。
ポイント１
２．については、現地にて土地の形状及び建物の有無、斜面の有無、道
路幅員、近隣建物の状況、交通量、騒音等、自分で確認できること
をチェックしてください。
また、営業マンに従前までの土地の利用状況及び売却理由を確認し
て下さい。営業マンが回答出来ない場合は改めて確認してもらって
ください。
ポイント２
３．については、当該土地に係る法規制や上下水道、ガス施設の整備状
況を確認し、自分のイメージする建物が建てられるのかをチェック
しなければなりませんので、必ず売買契約を締結するまでに、建築
会社へ相談してください。急傾斜地や極端な軟弱地盤などの場合、
建築費以外に予想外の費用が必要となる場合があります。
ポイント３
４．については、 仲介の場合、仲介業者に対して手数料（媒介報酬）
が必要となります。（旧建設省告示第１５５２号）
報酬額は売買金額により異なりますが、仮に３千万円の不動産を購入
した場合次のとおりとなります。
３０，０００，０００円×３％＋６０，０００円＝９６０，０００円
９６０，０００円×５％（消費税）＝４８，０００円
９６０，０００円＋４８，０００円＝１，００８，０００円
媒介報酬額・・・１，００８，０００円
【媒介報酬の支払い時期】
媒介報酬の支払いは
８．の売買契約締結時に半金を支払い、
１０．の残代金支払い時に残り半金を支払うのが一般的です。
購入に際してはこの他に、登録免許税、司法書士費用、収入印紙代、
住宅ローン費用、固定資産税等精算金、不動産取得税等の諸費用が
必要となります。
ポイント４
５、については一般的に買付証明書又は購入申込書という書面に価格
等の購入条件を記載し記名押印のうえ仲介業者を介して売主に購
入意志を伝えます。
この時点では通常お金は必要有りません。
ポイント５
６．の合意を経て、７．８．と進みますが、通常７と８は同日に行い
ます。
７．については、契約が成立するまでの間に、必ず仲介業者の宅地建
物取引主任者が取引主任者証を提示して当該不動産についての重
要事項説明等を行わなければなりません。
（宅地建物取引業法第３５条）
８．については、売主、買主、仲介業者立会いのうえ売買契約を締結
し手付金の授受を行いますが、万が一、売主が立ち会わずに委任
状などで契約を行う場合、後々トラブルが生じる可能性が非常に
高くなりますので、事前に売主が立ち会うか否かを仲介業者に確
認して下さい。
特に土地の契約時には売主から権利書を提示してもらい売主の氏
名等本人確認を行ってください。
ポイント６
９．については、金融機関により融資金利等の条件が異なりますので自
分で返済計画を認識してどの金融機関へ申し込むかを営業マンと打
合せしてください。
尚、実際の申し込み手続きは営業マンが代行してもらえる場合が多
いようです。
ポイント７
１０．については、住宅ローンを利用する銀行などで売主、買主、仲介業
者が立会い、司法書士が権利書、印鑑証明書等の売主の本人確認を
行い、特に問題がなければ融資が実行され売主へ残代金を支払いま
す。
これにより司法書士が法務局へ出向き買主名義の所有権移転登記等
を行い、後日、権利書が買主の手元へ届きます。
以上が一般的な取引の流れですが、案件によっては様々なケースが想定さ
れますのでその都度注意が必要です。
特に、売主（個人、法人、不動産業者を問わず）から直接土地を購入する
場合や、現金のみで土地を購入する場合には細心の注意が必要です。
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2005年08月18日 08:04
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