〜 無計画（？）な家づくり 〜
皆さま、こんにちは！ 池田です。
暑いっす！ 言ったところで涼しくならないのは分かっているんですが、やっぱり暑いものは暑いです。
先日、古いお付き合いのお客様から、こんなご相談を受けました。
住み替えを検討されているようなんですが、条件は以下のようです。
・現在所有のマンションを売却する（住宅ローンの残債が、1,800 万円）
・マンションの売却査定は1,800 万円ぐらい
・子供は3 人（18 才：来年私立大学受験、15 才：来年公立高校、13 才：来年中学2 年）
・土地30 坪以上で建物も35 坪ぐらい 子供達には個室を与えてあげたい
・駅に近い場所が希望、郊外は不可
・借入希望金額は4,500 万円
・定年まで後、10 数年だけど、30 年ローン（75 才まで支払う計画）
・税込年収900 万円
・頭金 200 万円
内容だけをお聞きする限り、住宅ローンの審査は簡単に通りそうです。
建売住宅や分譲マンション購入であれば、ご希望も叶うのではないかと思われます。
がしかし、ご要望は、
あくまで土地を購入して、注文住宅で終の棲家としても納得のいく家づくりを希望されている・・・
となると、かなり厳しい気がしてきます。
その理由はこうです。
・“現在所有マンションを売却して、その残債を返済してしまう”お積りのようですが、
本当に1,800 万円で売れるのか？
仮に売れたとしても、契約印紙代、仲介手数料、抵当権の抹消手続き、引越し代、 仮住まい代、
などなど、見えていない数字が沢山有ります。
手取り金額はローンの残債に及ばない金額になる事が、容易に想定できます。
100％でなくても、リスクを回避するという意味では、売却価格は厳しい価格で査定する事と、
その他の細かい諸経費を理解する必要が有りそうです。
ここで頭金をかなり使ってしまう事になる可能性が大です.
一番上のお子さんが私立大学進学という事は来年以降はかなりの出費が重なるが、
預貯金があまり無い事を考えると、毎月のご主人の所得だけで赤字にならないのか？
その後３年すると、次のお子さんが大学進学という事になるが、
この辺りはどのように考えているのか？
また、進学は子供さんが望んでおられる事なのか？
3 人とも私立大学まで進学させる積りなのか？
自宅から通える大学を希望されているのか？
とお子さんの教育費でも不安点いっぱいです。
・市街地で３０坪以上で駅近物件となると、かなり高額なので土地探しだけでも相当難航しそう。
・借入希望額は決して少ないとは言えないが、市街地の駅前で土地を探すとなると、数字的に厳しい予算。
・4,500 万円を一番安い変動最優遇金利で借りたとしても、約15 万円弱（ボーナス払い無し、月額均等） の返済金額となるが、定年退職後に本当に支払いが出来るのか？
・退職金での一括返済を計画している場合、退職金の額は知っているのか？
厳しい時代の中、一括返済出来るぐらいの退職金が本当にもらえるのか？
仮に退職金で全額返済出来るとしても、その後、年金生活に入るまでの無収入期間
（60 才〜 65 才の5 年間）の間、夫婦が生活できる資金を確保する事が出来るのか？
まだまだ、沢山の？？？が有りましたので、一つ一つおたずねしましたが、
お答えはどれもあいまいで、しっかりとした返答ができる状態ではなかったです。
『何と無く、いけるのかな〜』って感じで家づくりがスタートしてしまったようです。
こんな状態で、何と無く家づくりを考えて、とりあえず土地探しをしてしまうと大変な事になります。
土地は見れば見るほど、買えなくなるのが常です。
どんどん欲が出て、最後は妥協に妥協を重ねて決断するんですが、それでも私の経験から言うと、
全て予算オーバーになります。
土地の値段が上がり続けた時代とは違い、購入したその日から資産の目減りが始まるデフレ時代です。ギリギリの予算でギリギリの購入をすると、いざという時、売却するだけでは、借金から解放される事は有りません。借金だけが残ってしまうのです。
家づくりの計画には、必ず予算上の根拠が必要です。
どうしても自分達ではその予算の根拠がわからない時には、どうぞ相談してください。
いくらでも、お手伝いする方法がありますので・・・。
“家が欲しい！”“何と無くいけそう”なんて理由だけで動くのだけは絶対にダメですよ！
結局このお客様には、上記のような内容をお話をして理解して頂く為に、
将来設計をやり直して頂くように、ファイナンシャルプランナーをご紹介する事になりました。
