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ー今月のご相談ー

池田

池田です。今月のご相談は・・・

  建物を建て替えたいのですが、先立つお金が不安です。
  大きめの土地を所有しているので、土地を切り売りして、
  建て替えの資金確保をしたいのですが、何をどうすれば良いですか?


というような内容です。よく頂くご相談なので、分かり易くお伝え致します。

一般的には、建て替えや土地売却についての、相談先は?

  建て替え⇒ 工務店、ハウスメーカー
  売却  ⇒ 不動産屋             と思われると思います。

そのため、建て替えを優先して、工務店やハウスメーカーと話しを進めれば良いのか?
それとも、先に資金確保のため、不動産屋さんに相談して、売却を行い、
     その後、建て替えをじっくりと考えれば良いのか? 

と順番に悩まれている方が多いようです。

私の経験では、先にお金の問題をクリアして、気持ち良く家の打合せに入りたいと考えておられる方が、やはり多かったと思います。そのように動きたくなるお気持ちはよく理解出来ます。

ただし、切り売りの場合には、まず土地全体の実測(筆界)が必要となります。
実測とは簡単に言うと測量です。お持ちの土地の境界を隣接している他の所有者の方々や
道路を管理している道路管理者と立会いを行い、境界を確定させる必要が有ります。

この境界の確定が終わる事によって、現在所有されている土地全体の面積が明確になります。
これらの作業が終わると、分筆(切り売りする為に土地を分ける)が可能となります。

作業としては、測量⇒分筆⇒売却⇒建替えとなるのが、一般的な流れになりますが、色んなケースが有りますので、どれが正解とは言えませんが、私がこれまでに経験したケースでご説明致します。

いずれにしても、測量は最も先にする必要が有るので、ここまでは悩む事無く、
全ての方に該当致しますので、先に進めても問題は有りません。

 以前、ご相談頂いたお客様は、既に実測、分筆、売却も終わり、資金確保が出来た時点で、
建て替えのご相談を頂いたのですが、この時にはかなり問題点が多く、
売却をしなければ良かったという事になり、後々が大変でした。

「何が大変だったのか?」

それは、比較的大きな土地だったのですが、建築制限が厳しい地域だったために、
先に売却して、残った土地の面積では、お客様が思うような大きさの建物が建たないという問題が、土地を売却した後で分かってしまったのです。

更に、建築制限が厳しい地域であるが故に、建物高さの制限も厳しく、
想定されている以上に2階の天井高さが取れず、ここでも、思うようになりませんでした。

では、何故このような問題が、後になって出てきたのでしょうか?
これは、事前に相談する場所(相手)を間違えた事が原因だと思います。

この時のお客様、まずは不動産屋さんに相談に行って、先に処分を済ませたのは、問題無かったのですが、その時点で、自分の思い描いた家が建たない事を誰もアドバイスしてくれなかったのです。

このように書くと、まるで不動産屋さんに騙されたのでは? 
と誤解される方もおられると思いますので、念のために申し上げると、
確かにアドバイスを頂ければ幸いでしたが、
不動産屋さんが、建築基準法の細かい制限や、地域の建築制限に精通しているとは限りません。

更に、お客さんがどのような家を建てたいのか? までは想定出来ないので、
仮に知識が有る不動産営業マンでも、アドバイスしようが無いというのが現実です。

そのため、このような場合には、まずは建築会社に相談をして、
自分達の思うような家を建てるためには、何坪の土地が必要で、どのような分筆を行うのが良いか? を事前に把握しておく事で、“分筆+売却”がスムーズに行えるのです。

更には、ある程度の、建築予算+測量費用+分筆費用+売却費用+税金=? 等の目安が、
理解出来ていないと、折角土地を売却しても、実際に手元にいくら残って、建て替え資金はいくらか?(税金その他の費用を控除した後の数字)が把握出来ません。

又、仮に将来相続が関連するような土地であれば、その対策も事前に知っておく必要が有ります。

ここまでが理解出来れば、その後は売却を進めても後々後悔される事は無くなります。

通常とは違い、自らの資産を処分して建て替えを行う場合には、

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 ◆〃築知識
  税務の知識

が、必ず必要になりますので、決して素人判断せずに上記のような流れで話しを進めて下さい。

「そんな事言われても、そんな知り合いはいないから、どうしたら良いかわからないわ?」
というような方は、私に連絡してください。それぞれ専門の方をご紹介させて頂きます。

「まだまだ先の事なので、専門家に相談しにくい。」
という場合には、私がアドバイスをさせて頂きますので、ご遠慮なく連絡下されば良いですよ。

“聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥”と言いますが、
不動産が絡むと、“聞かぬは大金を損”となりますので、慎重に動きましょう!!

池田

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